يحدث انخفاض في المبيعات لأن المشتري يحتاج إلى تمويل مصرفي. لقد كان ذلك يثقل كاهل السوق، لكن حرب الرهن العقاري الوشيكة ونهاية الموقف المتشدد للبنك المركزي الأوروبي قد يشجعانه على العودة.
وإذا أثبتت البيانات المتعلقة بمبيعات المنازل في نهاية عام 2023 أي شيء، فمن غير المرجح أن تستمر وتيرة عامي 2021 و2022، مما يجعل المعيار مرتفعاً للغاية. وقال خان إنه في العام الماضي، تم إضفاء الطابع الرسمي على 640451 معاملة بيع وشراءالمجلس العام للكتاب العدل 11.2% أقل من 2022 وهو الأعلى منذ عقد ونصف. وعلى الرغم من التراجع، إلا أنه كان عاما جيدا من حيث الأرقام، حيث كان ثالث أفضل عام منذ عام 2008. على الرغم من أنها ليست جيدة من حيث المشاعرلأن السلسلة تنكسر دائمًا عند الحلقة الأضعف: ويرجع الانخفاض بشكل أساسي إلى فقدان الوزن في السوق للأشخاص الذين يتعين عليهم بذل المزيد من الجهد في شراء منزل، مثل أولئك الذين يحتاجون إلى تمويل مصرفي أو ذوي الدخل المنخفض أو الشباب الذين هم على استعداد ليكونوا مستقلين.
قد لا يمثل هذا مشكلة بالنسبة للشباب الذين يمكنهم الاستمرار في العيش مع والديهم، ولكنه قد يمثل مشكلة بالنسبة لأولئك الذين يعيشون في مساكن مستأجرة، حيث يكون الإيجار مكلفًا للغاية. يقلل من المدخرات للمشتريات المستقبلية المحتملة.
ارتفاع الأسعار هو المسؤول إلى حد كبير عن انخفاض المبيعاتوذلك لأنه أدى إلى زيادة الفوائد التي تفرضها البنوك على عملائها. ويجب أن نضيف إلى ذلك حقيقة أن أسعار المساكن تستمر في الارتفاع، حتى أثناء انكماش سوق العقارات: في عام 2023 كانت 1.5٪. وأوضح غونزالو برناردوس، أستاذ الاقتصاد بجامعة برشلونة ومدير برنامج الماجستير في العقارات، أن الظاهرة كانت إحصائية بحتة، لكن ما حدث فعليا هو أن هناك حضورا أكبر للمشترين والمستثمرين الأجانب وغيرهم من الجهات الفاعلة في السوق. لقد “قامت القوة الشرائية بشراء منازل أغلى من العام السابق”، الأمر الذي كان له تأثير مشوه.
“الأكثر عرضة للخطر هم أصحاب الرهن العقاري. نحن في ركود عقاري“، يؤكد برناردوس. والبيانات تؤكد ذلك: انخفاض بنسبة 21.3% في الرهون العقارية، مقارنة بانخفاض العمليات بنسبة 11.2%. أي أن عدد المشتريات والمبيعات بدون رهن عقاري آخذ في الازدياد.
وعلى النقيض من البيانات الرائعة لعام 2022 وحسب المنطقة، وشهدت جزر البليار (19.9%) وجزر الكناري (16.8%) ومدريد (16.2%) أكبر نزيف في العام الماضي.. وتعتبر هذه الانخفاضات بمثابة طوربيد في نتائج السوق، حيث أنها من بين المناطق التي تشهد أكبر نشاط عقاري. في الواقع، سجل مجتمع واحد فقط مبيعات ومشتريات أكثر مما كان عليه في عام 2022: أستورياس، بوزن سوقي يبلغ 2.2% فقط.
لهذه الجزئيه، مجتمع بلنسية، وهو واحد من منطقتين فقط تجاوزتا 100 ألف عملية، حال دون أن يكون الانخفاض أكثر حدة.: انخفض النشاط بنسبة 7.9% أقل من المتوسط الوطني، في حين أنهت الأندلس (-12.4%) وكاتالونيا (-12.8%) العام بانخفاضات تتماشى مع المتوسط الوطني.
ولحسن الحظ، هناك علامات على العودة إلى سوق مشتري الرهن العقاري على مدار العام. يشير برناردوس إلى صدفة الحالتين. الأول هو افتراض الاقتصاد الكلي والمنتشر على نحو متزايد سيقوم البنك المركزي الأوروبي بخفض أسعار الفائدة في الأشهر المقبلة، الأمر الذي سيجعل الرهن العقاري أرخص. وثانياً، من الناحية التجارية، يأتي ذلك من الحاجة إلى البنوك ذاتها. ويتوقع برناردوس أن “حرب الرهن العقاري سوف تندلع، لأن البنوك لن تكون قادرة على تجاوز النتائج هذا العام”.
وهذا بالطبع سيحفز الطلب، لكن السوق سيظل يعاني من أكبر مشاكله، وهي أنه لا يوجد حل سهل أو سريع ولن يزداد الأمر إلا سوءا إذا تمت استعادة ديناميكية عقارية معينة. يتعلق الأمر بنقص العرض. بالإضافة إلى ذلك، يقول برناردوس إن جزءًا كبيرًا من العقارات المعروضة في السوق “أسعارها لا تصدق وذات نوعية رديئة للغاية”.
